Seit August 2023 gilt die 500.000-Euro-Schwelle in Athen und den bekanntesten Inseln, wer noch zum alten 250.000-Euro-Preis kaufen will, muss aktiv in weniger gefragten Regionen suchen, und der Markt dort ist entsprechend enger.
Investitionsschwellen und welche Route tatsächlich sinnvoll ist
Die Basisanforderung liegt bei 250.000 Euro für Immobilien in weniger gefragten Regionen Griechenlands, etwa auf den kleineren Inseln oder in ländlichen Gebieten. In Athen, Thessaloniki, Mykonos und Santorini gilt seit August 2023 eine erhöhte Schwelle von 500.000 Euro. Wer Gewerbeimmobilien oder Immobilienfonds anstelle von Wohnimmobilien nutzt, kann unter bestimmten Bedingungen mit 400.000 Euro einsteigen. Für einen direkten Vergleich mit anderen EU-Programmen lohnt sich ein Blick auf Best Golden Visa in Europe: Top Programs Ranked for 2025.
Aufenthaltspflicht und was der Titel tatsächlich erlaubt
Das griechische Golden Visa verlangt null Mindesttage Aufenthalt pro Jahr, was es für reine Investoren ohne Absicht, dauerhaft in Griechenland zu leben, besonders attraktiv macht. Der Aufenthaltstitel gilt zunächst fünf Jahre und ist unbegrenzt verlängerbar, solange die Investition gehalten wird. Schengen-Reisefreiheit ist inklusive, was bedeutet, Reisepässe aus Nicht-EU-Ländern erhalten faktisch einen Puffer für kurzfristige Aufenthalte in 26 Ländern. Eine dauerhafte Niederlassungserlaubnis ist nach fünf Jahren möglich, die Staatsbürgerschaft nach sieben Jahren aktivem Aufenthalt und Sprachnachweis.
Steuerliche Auswirkungen für Inhaber des griechischen Golden Visa
Der Aufenthaltstitel allein macht niemanden in Griechenland steuerpflichtig. Steuerliche Ansässigkeit entsteht erst bei mehr als 183 Tagen Aufenthalt pro Jahr oder wenn Griechenland der Lebensmittelpunkt ist. Wer tatsächlich nach Griechenland zieht, kann ein attraktives Non-Dom-Regime nutzen: eine Pauschalsteuer von 100.000 Euro pro Jahr auf weltweites Einkommen, unabhängig von der tatsächlichen Einkommenshöhe, für bis zu 15 Jahre. Dieses Regime ist separat zu beantragen und setzt voraus, dass man in den letzten sieben von zehn Jahren nicht in Griechenland ansässig war.
Antragsprozess, Zeitrahmen und reale Kosten
Nach dem Immobilienkauf und Einreichung der vollständigen Unterlagen dauert die Ausstellung der Aufenthaltserlaubnis aktuell zwischen drei und zwölf Monaten, wobei Athens Katasteramt für Verzögerungen bekannt ist. Die Gesamtkosten setzen sich zusammen aus dem Kaufpreis, Grunderwerbsteuer von etwa drei Prozent, Notar- und Anwaltskosten von rund ein bis zwei Prozent sowie der staatlichen Anmeldegebühr von 2.000 Euro. Familienangehörige, einschließlich Ehepartner und Kinder bis 21 Jahre, können mitbeantragt werden. Es empfiehlt sich, einen spezialisierten griechischen Anwalt für die Durchführung des Kaufvertrags zu beauftragen, da die Eigentumsübertragung ohne korrekte Katastereintragung nicht anerkannt wird.
Risiken und Schwachstellen, die Käufer übersehen
Griechenlands Kataster ist in vielen Regionen noch nicht vollständig digitalisiert, was Eigentumsrecherchen aufwendig und fehleranfällig macht. Immobilien auf bestimmten Inseln können Baurechtsprobleme haben, die bei der Due Diligence nicht sofort sichtbar sind. Die Schwellenerhöhung in Ballungsräumen hat zudem den Sekundärmarkt für günstigere Athener Objekte stark unter Druck gesetzt, was Wiederverkaufsszenarien erschwert. Wer das Programm primär als Pass-Route versteht, sollte beachten, dass der griechische Pass für die Staatsbürgerschaft sieben Jahre aktiven Aufenthalts und nachgewiesene Griechischkenntnisse voraussetzt, kein reiner Investor-Shortcut.
Für wen Griechenland die richtige Wahl ist und für wen nicht
Das griechische Golden Visa eignet sich am besten für Nicht-EU-Bürger, die Schengen-Zugang und EU-Residenz ohne Aufenthaltspflicht wollen und gleichzeitig eine Immobilienstrategie im Mittelmeerraum verfolgen. Wer aktiv in Griechenland leben und das Non-Dom-Regime nutzen möchte, findet hier ein legitimes Steuertool, sofern das Einkommen hoch genug ist, damit die 100.000-Euro-Pauschale günstiger ist als reguläre Steuersätze. Für reine Pass-Sammler ohne Bereitschaft zur physischen Präsenz und Sprachintegration ist das Programm kein Weg zur Staatsbürgerschaft.
Things people ask first.
Wie viele Tage muss ich in Griechenland verbringen, um das Golden Visa zu behalten?
Null. Das griechische Golden Visa hat keine Mindestaufenthaltspflicht. Die Verlängerung setzt lediglich voraus, dass die Immobilieninvestition noch besteht.
Kann ich eine Immobilie in Griechenland vermieten, während ich das Golden Visa nutze?
Ja, die Vermietung ist grundsätzlich erlaubt. Kurzzeitmietplattformen wie Airbnb unterliegen in Griechenland jedoch Registrierungspflichten und lokalen Beschränkungen, die je nach Gemeinde variieren.
Bekomme ich mit dem griechischen Golden Visa automatisch die EU-Staatsbürgerschaft?
Nein. Der Aufenthaltstitel ist kein automatischer Weg zur Staatsbürgerschaft. Für die griechische Staatsbürgerschaft braucht es sieben Jahre physischen Aufenthalt und bestandene Sprach- und Integrationstests.
Welche Familienangehörigen können mitaufgenommen werden?
Ehepartner, Kinder bis 21 Jahre sowie Eltern und Schwiegereltern des Hauptantragstellers können als abhängige Personen mit demselben Aufenthaltstitel eingeschlossen werden.
Was passiert mit meinem Golden Visa, wenn ich die Immobilie verkaufe?
Der Aufenthaltstitel erlischt mit dem Verkauf. Eine Reinvestition in eine neue qualifizierende Immobilie kann den Status erhalten, erfordert aber einen neuen Antragsprozess.
Gilt das Non-Dom-Steuerregime automatisch für Golden-Visa-Inhaber?
Nein, das Non-Dom-Regime muss separat beantragt werden und setzt voraus, dass man tatsächlich steuerlich nach Griechenland umzieht und die Vorjahresbedingungen erfüllt. Es ist nicht an den Aufenthaltstitel gekoppelt.
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